Der Notartermin

Vorbereitung des Vertrages

Käufer und Verkäufer sind sich einig, einem Kaufvertrag steht nun nichts mehr im Wege. Im nächsten Schritt fordern wir einen Kaufvertragsentwurf bei einem Notar an und reservieren einen Beurkundungstermin. In Bayern werden die Notare amtlich bestellt. Als Träger eines öffentlichen Amtes ist der Notar neutral und unabhängig und berät Käufer und Verkäufer unparteiisch.

Für die Vorbereitung nehmen wir Ihre persönlichen Daten auf und leiten diese an das Notariat weiter. Des Weiteren teilen wir dem Notariat die Grundbuchdaten, Kaufpreis, Kaufpreisfälligkeit, Übergang von Nutzen und Lasten und weitere Daten mit, die für jedes Objekt individuell abzuklären sind. Beispielsweise wird die Immobilie oft noch vom Verkäufer bewohnt. In diesem Fall muss ein konkreter Auszugstermin festgelegt werden. Wird der Auszugstermin einige Monate oder sogar Jahre nach Beurkundung vereinbart, wird üblicherweise anstelle des Kaufpreises eine Anzahlung in Höhe von ca. 10–30% geleistet. Die Zahlung des Restkaufpreises wird an eine Zahlungsvoraussetzung gekoppelt und erst dann fällig, wenn das Objekt vollständig geräumt wurde. 

Käufer und Verkäufer erhalten jeweils eine Kopie des Kaufvertragsentwurfes. Damit Sie gut auf den Notartermin vorbereitet sind, klären wir gemeinsam offene Fragen im Vorfeld und geben Änderungswünsche an das Notariat weiter.

Der Notartermin

Zum Notartermin müssen Sie einen gültigen Lichtbildausweis mitbringen. Der Notar liest den Kaufvertrag vor und erklärt nochmals detailliert die einzelnen Punkte. Ein tagesaktueller Grundbuchauszug liegt vor und wird geprüft.

Sind im Grundbuch vom Verkäufer noch Grundschulden eingetragen, holt der Notar eine Löschungsbewilligung bei den Banken ein. Unter Umständen liegt diese dem Verkäufer bereits vor und soll zur Beurkundung vorgelegt werden. In einer Löschungsbewilligung teilen die Banken dem Notar mit, wie hoch der Betrag ist, der der Verkäufer ihnen schuldet und dass sie der Löschung dieser Schuld aus dem Grundbuch zustimmen, sobald dieser Betrag beglichen ist. Der Käufer überweist den entsprechenden Betrag bei Fälligkeit direkt an die Gläubigerbank. (Den Rest auf das Konto des Verkäufers.) Somit wird sichergestellt, dass die Immobilie schuldenfrei ist.
Schließlich unterzeichnen Käufer und Verkäufer den Kaufvertrag und die Urkunde erhält damit ihre Rechtsgültigkeit.

Sollte der Käufer einen Teil des Kaufpreises mit Fremdkapital finanzieren, bestellt der Notar gleich im Anschluss eine Grundschuld zugunsten des Käufers. Der Verkäufer erklärt sich im Kaufvertrag dazu bereit, dass der Käufer Schulden auf die Immobilie aufnehmen darf. Der Notar überwacht, dass dieses Kapital nur zum Zwecke der Bezahlung des Kaufpreises verwendet wird.

Die Kaufvertragsabwicklung – was passiert nach dem Notartermin

• Der Notar veranlasst nun Zug um Zug die Eigentumsumschreibung und prüft, ob sämtliche Zahlungsvoraussetzungen erfüllt sind.
• Zur Sicherheit des Käufers wird im Grundbuch umgehend eine Auflassungsvormerkung eingetragen. Diese ist vergleichbar mit einer namentlichen Reservierung bzw. Absicherung, dass der Käufer der nächste Eigentümer der Immobilie sein wird.
• Der Notar beantragt die Löschungsbewilligung(en) bei den Gläubigerbanken, falls dies nicht bereits vom Verkäufer im Vorfeld vorgelegt wurde(n).
• Zur Absicherung der Finanzierung wird für den Käufer die Eintragung der Grundschulden veranlasst.
• Die Zustimmung zum Verkauf vom Verwalter – oftmals üblich bei Wohnungen bzw. Eigentümergemeinschaften – wird vom Notar eingeholt.
• Manche Gemeinden oder Städte haben auf bestimmte Grundstücke oder Häuser ein Vorkaufsrecht. Die Erklärung auf dessen Nichtausübung wird vom Notar eingeholt.

Sind alle oben genannte Voraussetzungen erfüllt, erhält der Käufer vom Notar eine schriftliche Aufforderung den Kaufpreis zu bezahlen. (Hierbei wird ihm auch mitgeteilt welcher Betrag auf das Gläubigerkonto und welcher auf das Konto des Verkäufers direkt zu überweisen sind.) Der Verkäufer sendet dem Notar eine schriftliche Mitteilung, sobald er den Kaufpreis erhalten hat. (bitte beachten Sie hierzu den folgenden Punkt Schlüsselübergabe).

In der Regel vergeht ab der notariellen Beurkundung bis hin zur Kaufpreisfälligkeit ca. 4–6 Wochen. Der Käufer hat dann nochmals 2 Wochen Zeit den Kaufpreis zu bezahlen.

Schlüsselübergabe

Es ist üblich dass vor der vollständigen Kaufpreiszahlung der Käufer sich vor Ort vom vertraglich vereinbarten Zustand der Immobilie überzeugt. Dies ist insbesondere dann der Fall, wenn die Immobilie vorher noch bewohnt war. Geprüft wird, ob sämtliches Inventar entfernt wurde (falls nicht anders vereinbart) und die Immobilie sich nicht maßgeblich seit der Besichtigung verschlechtert hat. Wir begleiten Sie bei diesem Termin und fertigen ein Übergabeprotokoll an auf dem die Zählerstände festgehalten werden. Im Anschluss überweist der Käufer den (restlichen) Kaufpreis.

Bei Eingang des vollständigen Kaufpreises beim Verkäufer gehen Nutzen und Lasten der Immobilie (Besitzübergang) auf den Käufer bzw. neuen Besitzer über. Dieser erhält am gleichen Tag oder sehr zeitnah alle Schlüssel für die Immobilie.

Eintragung im Grundbuch – vom Besitzer zum Eigentümer

Das zuständige Finanzamt erhebt die Grunderwerbssteuer, diese entspricht derzeit in Bayern ca. 3,5% des Kaufpreises (Stand Dezember 2016). Nach Erhalt des Grunderwerbssteuerbescheides muss der Käufer diese in der Regel innerhalb eines Monats bezahlen. Bei Eingang des Geldes schickt das Finanzamt dem zuständigen Notar unaufgefordert eine sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung. Diese benötigt der Notar zur Vorlage beim Grundbuchamt um die Umschreibung des Grundbuches zu veranlassen. Mit der Eintragung des Käufers in das Grundbuch wird er bürgerlich-rechtlicher Eigentümer des erworbenen Grundstücks/ Immobilie.